19.9.2018 Hospodářské noviny str. 34 Příloha – RealityMIX Magazín
Markéta Míková
Podle údaje Ministerstva pro místní rozvoj ČR nájemní bydlení tvoří celkem 22,4 procent celkového bytového fondu. V porovnání s našimi západními sousedy (Německem a Rakouskem) je to objem výrazně nižší, naopak ve srovnání s našimi východními sousedy (Polskem, Slovenskem a dalšími státy jihovýchodní Evropy) patří k nejvyšším.
Podle Martina Luxe, který se v Sociologickém ústavu Akademie věd ČR dlouhodobě zabývá socioekonomií bydlení, je důležitou součástí celkové nabídky na trhu s bydlením: „Vyváženost a rozmanitá struktura bytového fondu, zejména s ohledem na právní důvod užívání, pomáhá snižovat neefektivitu trhu a přispívá k sociální a prostorové integraci společnosti. Větší podíl nájemního bydlení snižuje nebezpečí vzniku cenových bublin, tedy vysoký růst cen bytů následovaný hlubokými propady, které se projevují zejména v systémech založených převážně na vlastnickém bydlení. Nájemní bydlení také podporuje pracovně orientovanou migraci, a tedy i větší konkurenceschopnost hospodářství. Vyvážené zastoupení různých forem bydlení je oprávněným cílem bytové politiky dané země.“
NÁJEMNÍ VERSUS VLASTNICKÉ
V České republice se v souvislosti s přechodem na tržní hospodářství v raných 90. letech 20. století etabloval jako dominantní model vlastnického bydlení, který podporovaly politické reprezentace na všech úrovních státní správy a samosprávy formou privatizace bytového fondu, daňovým zvýhodněním vlastníků bydlení a státní podporou stavebního spoření. Touze Čechů vlastnit vycházely a vycházejí vstříc soukromé subjekty realitního trhu: banky nabízející hypotéky, developeři stavějící byty a domy do vlastnictví, a realitní makléři, kteří tyto nemovitosti prodávají. Argumentace proč platit nájem, když můžete ve stejné výši platit hypotéku a splácet tak vlastní bydlení, se úspěšně rozšířila a stále je všeobecně přijímána jako logická. Každoroční růst objemu udílených hypotečních úvěrů zarazila až ekonomická krize v roce 2008, která ukázala, že měsíční splátka hypotéky může být příliš velký závazek, a která nájemní bydlení vrátila zpátky do hry. I poté, co se česká ekonomika zotavila a opět vrátila k růstu, si nájemní bydlení svou pozici udrželo a do budoucna ve velkých českých městech spíš upevní. „Nájemní bydlení v Čechách podle mého názoru ještě zažije svou renesanci. V důsledku rostoucích cen bytů a zhoršující se dostupnosti bydlení dochází k přelivu poptávky po vlastním bydlení na nájemní trh, který se tím zvětšuje. Zároveň na něj vstupují i velcí institucionální investoři, kteří nakupují rovnou celá bytová portfolia. V poslední době dokonce vznikají developerské projekty určené pouze k nájemnímu bydlení,“ uvádí Petr Hána, senior manažer v týmu real estate poradenské společnosti Deloitte. SOUKROMÍ POSKYTOVATELÉ NÁJEMNÍHO BYDLENÍ
Kvůli rozsáhlým privatizacím obecního bytového fondu po tzv. sametové revoluci je u nás vlastnictví nájemních bytů roztříštěné. „Nájemní byty jsou dnes v držení obcí a jednotlivých majitelů, kteří zpravidla koupili druhý byt na investici a dále ho pronajímají. Celkově je zde nájemní trh málo institucionalizovaný,“ podotýká Petr Hána. Profesionálních soukromých poskytovatelů nájemního bydlení je v České republice zatím sice málo, nicméně existují. Trojici největších portfolií tvoří Residomo (43 000 nájemních bytů v Moravskoslezském kraji), CPI Byty (12 400 nájemních bytů v Moravskoslezském, Ústeckém, Středočeském a Libereckém kraji) a CIB Group (1 300 nájemních bytů v Praze, Libereckém a Plzeňském kraji). Postupné vytváření svých portfolií popisují jeho jednotliví představitelé:
„První portfolio jsme pořídili již koncem devadesátých let, šlo o soubor bytových domů někdejších průmyslových podniků. Portfolio jsme rozšiřovali až do roku 2010, kdy nájemní bydlení reguloval ještě stát a kdy podmínky ve všech lokalitách v ČR byly téměř shodné. Rozšíření portfolia po ČR představovalo spíše důvěru v dobrou investici a její postupné zhodnocování než cílenou strategii investovat v konkrétních regionech,“ uvádí Petr Mácha, generální ředitel CPI Byty. O obdobných začátcích a růstu podnikání v oblasti nájemního bydlení mluví i Dušan Koňařík, statutární ředitel CIB Group: „První soubor bytů jsme nakoupili v roce 2005. Dnes cca šedesát procent portfolia tvoří bývalé podnikové byty, zbytek jsou jednotky, které byly v minulosti ve vlastnictví obcí. V mimopražských regionech se podle našich zkušeností nabízí více příležitostí k novým akvizicím. V Praze je složité získat větší bytové portfolio za ekonomicky přijatelných podmínek. Výnosy z nájmu nekorespondují s tržní cenou bytů a v Praze je tento nesoulad nejvýraznější.“ Round Hill Capital, spoluvlastník největšího tuzemského portfolia nájemních bytů Residomo, vstoupil na český trh v roce 2015 akvizicí 43 000 nájemních bytů v Moravskoslezském kraji. „Využili jsme jedinečné nabídky koupit velký a ucelený soubor bytových domů, který je nejen v České republice, ale také v celé střední Evropě ojedinělý. Jako zahraničního investora nás zajímala především ekonomická transformace celého kraje, která byla z našeho pohledu úspěšná. Dnes je zde sto padesát středně velkých a velkých investorů, kteří absorbovali technicky zdatné lidi a vytvořili zde silný a dobře rozložený průmysl zaměřený nejen na automobily, ale i na další strojírenské obory a chemii. Výzkumné clustry tu mají firmy Hewlett Packard a Brose. Ostravsko nabízí zajímavou práci jak lidem v regionu, tak pracovníkům ze sousedních zemí. To nahrává případným dalším investicím do nájemního bydlení,“ říká Stan Kubáček, investiční ředitel Round Hill Capital. Na jaře 2018 proto Residomo, joint-venture investičních společností Round Hill Capital a Blackstone, rozšířilo své portfolio o dalších téměř 300 nájemních bytů na Ostravsku a nově také v Olomouci.
K dalším profesionálním pronajímatelům, kteří na trhu dlouhodobě působí, patří například PSN Václava Skaly či Central Europe Holding zastupovaná Jiřím Pácalem. Novými firmami, které úspěšně vstoupily na pražský trh s nájemním bydlení, jsou Zeitgeist Asset Management a Luka Development rodiny Valových. O nájemní bydlení se začali zajímat také přední developeři rezidenčních nemovitostí.
RŮZNÉ TYPY PORTFOLIÍ NÁJEMNÍHO BYDLENÍ
Velká portfolia nájemního bydlení typu Residomo a CPI Byty mají různorodou skladbu nájemníků a jejich cílem je poskytnout dostupné kvalitní bydlení. Jejich podnikání má také významný sociální aspekt. „V našem portfoliu jsou zastoupeny všechny věkové i sociální skupiny obyvatel a my se snažíme přizpůsobovat jejich specifickým potřebám. Významný podíl našich nájemníků tvoří senioři. Pro ně jsme v roce 2016 založili fond, ze kterého uvolňujeme pro osaměle žijící nájemníky příspěvky na bydlení formou slev z nájmů,“ přibližuje pohled Residoma jeho generální ředitel Jan Rafaj. „Velmi se nám také osvědčila služba Senior asistent, kterou využívají jak senioři, tak hendikepovaní klienti. Vyškolený zdravotník je po dohodě navštíví přímo doma a pomůže jim zařídit konkrétní zdravotní nebo sociální službu, nebo zařídí úpravy domácnosti,“ dodává Jan Rafaj. Nemalou skupinou nájemníků jsou mladí lidé nebo rodiny. „Těm umíme vybavit byt na míru podle jejich přání. Nechtějí se již vázat na rodiče, ale zároveň je neláká představa splácení vysoké hypotéky. Výjimkou ale nejsou ani manažerské byty, které Residomo poskytuje zejména v centru Ostravy,“ podotýká Jan Rafaj. Residomo se také zapojilo do několika projektů takzvaného prostupného bydlení. Společně s neziskovými organizacemi jako například Armáda spásy nebo Charita umožňuje návrat do běžného života lidem, kteří se ne vlastní vinou ocitli ve složité životní situaci.
Obdobně své podnikání popisuje i Dušan Koňařík, statutární ředitel CIB Group: „Naší doménou jsou spíše nízkonákladové bytové jednotky v panelových domech. Dá se říci, že vykrýváme mezeru na trhu, která není do budoucna koncepčně řešena novou výstavbou sociálního bydlení.“
Zcela jiné zaměření má projekt nájemního bydlení s názvem Luka Living, který nabízí v Praze u stanice metra Luka 215 nájemních bytů hotelového typu. „Našimi typickými klienty jsou lidé, kteří se do Prahy přistěhovali za prací ať už z českých regionů, nebo ze Slovenska či jiných evropských zemí. Dále mladé páry, případně studenti, kteří se nechtějí vázat hypotékou na desítky let. Nejčastěji jsou to lidé ve věku od pětadvaceti do pětatřiceti let na pozicích středního a vyššího managementu,“ přibližuje složení obyvatel bytového domu Monika Zárubová, vedoucí front & back office Luka Living. „Přímo v projektu nabízíme služby typu recepce, nepřetržitá ostraha, wellness, nabíjecí stanice pro elektromobily, podzemní parkovací stání, tříděný shoz odpadu apod. Součástí projektu Luka Living je také obchodní centrum. Oproti průměru nájemního bydlení v Praze máme ceny vyšší asi o deset až patnáct procent,“ dodává Monika Zárubová. Inspirací Luka Living byl projekt nájemního bydlení Albertov Rental Apartments, který na pražský trh v roce 2008 uvedla společnost CTR Group.
A opět trochu jiný koncept nabízí společnost Zeitgeist Asset Management. Ve vyhledávaných lokalitách v centru hlavního města (Malá Strana, Vinohrady, Karlín) firma nakupuje historické činžovní domy, rekonstruuje je a posléze nabízí k pronájmu. „Naše portfolio nyní obsahuje sto padesát bytů a stále jej rozšiřujeme. Většina bytů prochází postupnou rekonstrukcí, aby odpovídaly našemu standardu a splňovaly veškeré požadavky moderního bydlení. Zaměřujeme se na rodiny s dětmi a na lidi, kteří se přistěhovali do Prahy za prací. Nicméně naším cílem je vytvořit širokou nabídku bytů napříč lokalitami i různými standardy tak, abychom mohli uspokojit všechny naše potenciální nájemníky. V Praze plánujeme do roku 2020 vybudovat portfolio čítající více než pět set nájemních bytů,“ přibližuje plány Peter Noack, jednatel Zeitgeist Asset Management.
Do RealityMIX magazínu Zima 2018 (vychází 21. 11. 2018) připravujeme informace o institucionálním trhu s nájemním bydlením.
Přednosti nájemního bydlení Svoboda investovat své finanční prostředky ne do cihel, ale do vlastního rozvoje či svého podnikání Flexibilita měnit parametry (velikost a místo) svého bydlení podle momentální životní situace Bez starostí o průběžnou správu a opravy nemovitosti a o pravidelnou administrativu (měsíční poplatky, roční daně a pojištění)